運營將決定成敗。只有打開運營環節，以消費者需求為導向，合理規劃和優化業務組合，從而使租戶受益，才能體現商業發展的價值。因此，企業應更加注重內部技能，研究經營管理，真正將經營管理視為核心競爭力，或成為商業地產擺脫困境和風險的解藥。
成功商業運營管理的核心要素如下：
抓源頭，合理規劃招商業態
有效合理地劃分和組合不同的業態是后續業務運營的基礎和源頭。要合理規劃招商業態，需要把握三個要點:
1、積極規劃商業形式，并將設計放在前面。商業設計與商業規劃密不可分。商業規劃對建筑設計提出了設計要求，而建筑設計是商業規劃的實現和細化。
2、合理規劃業務形式的比例，構建業務形式的產業鏈。不同業務形式的配置和組合是業務運營的核心。
3、品牌戰略合作伙伴的資源儲備和管理，掌握投資推廣的主動性。對于商業項目，知名品牌可以利用其品牌吸引力，迅速為項目帶來穩定的客流。同時，品牌商家本身具有良好的品牌形象，是商業地產資產管理的良好廣告效用。
租戶和業主之間的關系應該是互惠互利的
商業地產的現金流與住宅不同。所有預算收入主要取決于以后的租金，因此是否欠租以及欠租率是判斷一個商業項目能否生存的關鍵。因此，如果購物中心想要成功運營，它不僅應該是負責收取租金的特許權人，而且應該仔細研究“如何讓租客賺錢”。小河水豐富，只有租戶經營良好，才能保證購物中心的租金收入。
按需調整，不斷完善業態組合
無論一個企業有多好，無論計劃有多好，無論商業形式有多好，都不可能一勞永逸，一成不變。為了加強購物中心與周邊客戶群的匹配程度，必須不斷調整，因此在行業有“一年一小調，五年一大調”的提法。
1、一年一小調：業務形式和品牌的調整和優化。商業形式的組合是一個變量，反映了趨勢，應該隨時隨需求而變化。即使在項目開始后，也應隨著商業項目的發展，不斷調整和優化商業形式和品牌，并進行相應的補充投資。
2、五年一大調：刷新項目定位。商業項目的定位不一定要高端，關鍵是要與商圈相匹配，要與消費者相匹配。在進行商業定位時，許多企業盲目強調創新，引人注目。事實上，商業項目要按照正常的商業規律進行定位，必須與城市和地區的經濟發展狀況相適應，與城市的當前和未來戰略和規劃相匹配，與自身地塊的潛在價值相匹配，與周邊商業環境和競爭對手、商業發展趨勢和當地消費者偏好相適應。
結語
不難預測，其自身的快速、野蠻增長，加上電力等外部影響，商業房地產將不可避免地迎來激烈的競爭，相當多的盲目建設商業項目將重組或退出，運營將決定成敗，只有通過運營環節，以消費者需求為導向，合理規劃和優化組合，讓租戶受益，是商業發展的價值體現。
