在商業房地產行業中，資本、經營、房地產。這一次序是指當一個商業項目做出決定時，需要達到的優先級。但這一商業邏輯實際上并不受重視，多數時候，往往是房地產行業一家獨大。理由很簡單，在國外成熟的商業房地產市場上，這三種邏輯對應于三家公司，并且三家公司是獨立的。但是實際上這三個是一家，都是開發商自己做的。
在發展企業中，房地產是一種非常強大的力量。實際上，大多數的商業項目都是發展主導型的，利用地產思維去操盤并不奇怪。但房地產的經營可以忽略不計，但不能忽視資金，因為資金在所有的行業中，永遠是老大。
企業項目所需要的資金是長期低成本的資金，而在房地產領域中一直都是高成本資金，正因為資金的不匹配，導致國內商業地產管理項目的盈利模式，多以散售為主。如今我們所說的資本對商業地產的關注，其實就是指長期資本開始進入商業地產，這也是商業地產能夠健康發展的前提。
回過頭來，商業地產之所以出問題，其實根本原因是長期資金短缺，導致短期套現思維盛行。因為短時間內可以變現，那勢必忽略商業項目的長期價值。
在變現有困難之前，才想起來需要經營，但實際上，大多數開發商根本沒有經營理念，他們所謂的經營實際上就是兩個字--招商。因此許多項目都是在建筑已經封頂后，才引入商業管理公司，此時運營所能起到的作用，要么錦上添花，要么進行修改。
假如項目有硬傷，再厲害的高手也回天無力。誠然，很多開發商都知道先做好經營，但由于開發商根本就不知道經營意味著什么，所謂的讓商業管理公司提前介入，只是在銷售思維的引導下做好，要么是錦上添花，要么是修修改改。
但在長期資本介入后，該產業將發生巨大的變化，因為資本看重的是商業項目的長期價值，要獲得長期價值，必須對商業運作的本質進行回歸。所以，從行業上看，商業地產中，資金是第一位的，其性質決定了項目的頂層策略。但如果我們換一個角度，從商業項目的價值實現上看，則經營才是第一位，也就是說，商業地產的經營已經熬到天亮。
