增量時代的野蠻增長和存量時代下的主動變革是近年來房地產業發展的主題，在這種主要發展模式下，各細分領域不斷發生變化。經過十年的跨越式發展，商業地產不斷受到數字化的洗禮。
第一階段的數字化主要是庫存管理和出納系統創新；第二階段是通過會員管理系統與客戶建立長期聯系；第三階段是進入數字營銷時代。商業地產將重點關注客戶端的精細運營，實現從客戶獲取到留存到二次激活的客戶運營，并以此為核心優化服務體驗。商業地產數字化可以涵蓋多種商業形式，通常包括零售、批發、餐飲、娛樂、展覽和休閑。本文選擇了狹義的商業地產形式，即零售房地產，討論了這幾階段的數字化和未來的變化。
一、量變引起質變
2020年，商業地產發展遭受重創。據了解，2020年Q1中國商業地產指數降至105.65，同比下降15.16%。受疫情影響，宏觀經濟受到影響，商業土地市場低迷，線下實體商業基本凍結，零售商信心指數跌至歷年低點。在這種影響下，商業地產在快速發展時期積累的弊端逐漸凸顯:
第一點是市場飽和。長期復制和增量開發導致嚴重的同質化問題。商業地產供應過大，投資過于集中，給企業投資、品牌選址和團隊管理帶來了巨大壓力。個性化消費承載力不足與商業實體數量激增之間存在矛盾。電子商務遍地開花，在價格、距離和滿足Z一代需求方面具有優勢。一些品牌選擇從實體空間轉移到前線。在減少租戶的同時，客流也在減少。商業地產被動調整了商業形式的比例，并嘗試及時引入體驗式商業形式，以規范疫情防控。
第二點是數字化活力的問題。結合數據，2019年中國約2.1萬個商業綜合體中，約68%建立了數字營銷平臺。截至2020年4月，中國龍頭商業地產企業會員系統利用率達到88%，服務主要包括停車支付、會員積分、商戶定位和會員折扣。
然而，作為數字化轉型的核心，數據價值并沒有得到很好的挖掘。大多數商業綜合體在努力改善C端消費體驗，以迎合數字化趨勢，而不是將客流線和客戶肖像作為優化業務結構的主要數據支持。雖然目前商業地產企業普遍具有數字認知能力，對數字化趨勢保持一定的敏感性。然而，內部管理缺乏強大的數字推力、財務壓力和人才短缺，限制了商業地產企業的數字化進程，未能實現內外一體化聯動。
